第203章 土地的意义

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    “羽西，会的。我能感受到，她已经对我失望透顶，不会在跟我有男女之情了。将来，我们更多是生意上的合作伙伴，业务上的合伙人。”
    “可是，她的孩子，也是你的，这一点是改变不了的。既然莫羽西特意找叶婉去美国，就一定要跟叶婉摊牌。不知道，莫羽西会怎么想。”孙晓红道。
    “晓红，无论怎么想，我都不会让你离开我的。我的生活中，是离不开你的。”陆阡陌道。
    “我也是。”
    “好了，都半夜了，咱们睡吧。”陆阡陌轻声道。
    “让你折腾的都睡不着了，你陪我说说话吧。”孙晓红娇声道。
    “好，我陪你说话。”陆阡陌抚摸着孙晓红的长发道。
    “你这么一抱着，我都不跟你说什么了。”孙晓红将头埋在陆阡陌怀中道。
    “那就想说什么就说什么，说说世纪千禧也好。”
    “上班的时候，天天说这个，都说腻味了，还说啊。对了千百，白天我听你和叶婉说的那些，好多我都不知道。我一直在销售这块，知识太单一了，你得帮我补补。”
    “说吧，你要补哪些？”陆阡陌揽着孙晓红的细腰道。
    “楼盖好之后我基本都懂了，可盖楼之前，我就不清楚了。反正我也睡不着，你就跟我说说，从拿地开始，都要知道些什么？”孙晓红问道。
    “那知道的可就多了，说一晚上也说不完。”
    “反正后天就去美国了，明天还是周末，该安排的你都安排好了，你就跟我说说吧。”孙晓红道。
    “好，你想知道什么？要是我知道，我就告诉你。”
    “千百，那我就问了。我总听你和叶婉提到土地性质，我想问问，土地性质到底是什么意思，各种性质的土地使用起来有什么不同？”孙晓红问道。
    听了孙晓红的问话，陆阡陌想想道：“说起土地性质，就要从我国实行土地所有权和土地使用权相分离的制度说起。
    土地所有权是土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照法律做出处分并排除他人干涉的权利。
    土地使用权是指使用人根据国家法律、文件、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
    我们常说的土地，是其中的建设用地，指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。”
    “千百，你说这些我也听不太懂，你说我能听懂的，比如我们世纪集团开发的楼盘，还有海东开发区什么的。”孙晓红道。
    “好，那我就跟你说你能听懂的。建设用地按用地性质一般分五类：商服用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
    商业用地是指该宗地块规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。可细分为零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。比如我们新拍的天海东大街项目，就是典型的商业用地。
    综合用地是指不同用途的土地构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同的用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。三井集团在省城开发的综合体项目，就是综合用地。
    我们世纪地产做的最多的就是住宅项目，世纪豪庭、世纪人家、世纪千禧都是。
    传统意义上的住宅用地，有两层含义：
    一是住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地的总称。
    二是供人们日常生活居住的房基地。包括：城镇单一住宅用地，即城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合居住用地，即城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，即村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。
    我们开发楼盘，更多是第二层意思。
    像海东工业园区，就是典型的工业用地。工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣场地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。
    一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。
    二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。
    三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。
    海东工业园区定位精细化工产业园，就是三类工业用地。
    其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。这个我们就涉猎很少了。”陆阡陌不厌其烦娓娓道来。
    “嗯，你说这些我就能听明白了。千百，我再问你，世纪集团大大小小已经做了四个项目了，这四个项目有的是摘牌，有的是转让，取得土地的方式有什么不一样的吗？”孙晓红往陆阡陌身上靠了靠道。
    “嗯……这么说吧，差别很大。
    国有建设用地使用权的取得有划拨和有偿使用两种方式，有偿使用方式包括出让、租赁和作价入股。目前，国有土地的供应方式以有偿使用方式为主，有偿使用和划拨方式并存为基本思路。
    国有建设用地的划拨方式指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。可以以划拨方式取得的土地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
    这些都是政府项目，和我们开发商没有什么关系的。
    我们这些项目的土地取得，都是采用国有土地有偿使用方式获得的。
    国有土地使用权出让指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。目前，国有土地出让方式一般有招标、拍卖、挂牌和协议出让四种形式。”
    “千百，招标、拍卖、挂牌和协议出让这四种方式有什么不同？”孙晓红越听越起劲，虽然已经是午夜，却睡意全无，向陆阡陌问道
    “晓红，你是不想让我睡了。”陆阡陌看着孙晓红说道。
    “不想了，我挺起劲了，你就别想睡了。”孙晓红娇声道。
    “好，满足你的求知欲，我接着给你讲。
    招标出让土地使用权指在规定期限内，由符合规定的单位或个人，以书面投标的形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同等。比如海东工业园区项目就是采用招标出让的形式。
    拍卖出让土地使用权指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——自然资源主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞买者轮番报价，最后价高者取得土地使用权。世纪豪庭项目就是这样得到的土地。
    挂牌出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。我们天海东大街项目的土地，就是这么取得的。
    协议出让土地使用权指出让方与受让方、也就是土地使用者通过协商的方式有偿出让土地使用权。应先用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式、付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。我们的世纪人家和世纪千禧就是这样获得的土地。
    国家对出让的最高年限的规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。”陆阡陌道。
    “千百，你这么一说我就明白了。我再问问，除了上面这四种取得土地的方式，还有没有其他方式了？”
    “除了这四种方式之外，还有国有土地使用权租赁和国有土地使用权作价入股两种方式也可以取得土地。
    国有土地使用权租赁是指国家将一定期限内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点中，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次支付出让金有困难，或不需要长时期地使用土地者，满足了中小投资者地需要。
    国有土地使用权作价入股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产流失问题，又为困难企业的改制改组创造了条件。这主要针对现有国有企业的划拨土地使用权需要改制时适用。
    这两种方式，暂时我们还没有用过。”陆阡陌道。
    “那我问问，哪些土地使用权必须通过招拍挂获得啊？”孙晓红问道。
    “很多的。
    供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
    这些土地使用权必须通过招拍挂获得。”
    “可是我们世纪人家和世纪千禧是通过建设用地使用权转让，使用权转让，有什么特别的要求吗？”孙晓红问道。
    “有啊。
    有明确明确规定：
    以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
    以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。
    以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。”陆阡陌解释道。
    “是这样啊，原来也是说转让就能转让的。行了，这些就够我消化一段时间的了。最后问你一个问题，我们常说的土地出让金指的是什么？”孙晓红问道。
    “土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
    计算土地出让金方法有：
    有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
    发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
    通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
    划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。”陆阡陌不厌其烦道。
    “我明白了，我困了，千百，你抱我睡吧。”孙晓红娇声道。
    “你困了，可我睡不着了，咱们在做做游戏吧。”说着，陆阡陌一翻身，压在了孙晓红身上。 百度 求小说网 有求必应！ 重生后我成了地产大亨 https://www.qiuxiaoshuo.cc/read/igfaa/fmsagifm.html 全文阅读！求小说网,有求必应！